Por: Daniel Bernal. H
Hace unos días atrás, derivado de una conversación con una colega, poníamos sobre la mesa lo ineficaz que puede llegar a ser un proceso judicial de inquilinato, cuya finalidad sea desalojar a un arrendatario moroso.
En el Ecuador, la Ley de Inquilinato prevé en su artículo 30 como una causal de terminación del contrato, la falta de pago de dos pensiones mensuales locativas que se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación a la demanda.
Bajo esta causal, hasta que la justicia resuelva la controversia, el inquilino seguirá en posesión de la propiedad y el arrendador sin percibir contraprestación alguna por el uso del bien, e incluso, en el supuesto que se optare por pagar las rentas atrasadas antes de la citación, el inquilino lo haría sin asumir interés ni penalidad alguna.
Este panorama se torna desalentador, ya que para llegar a obtener una orden de desalojo se tendrá que agotar primero un proceso sumario, luego del cual y en caso que el inquilino no desalojare voluntariamente el inmueble, iniciar un proceso de ejecución de la sentencia a fin que se lo haga a través de la fuerza pública.
Un proceso de este tipo puede prolongarse y llegar a durar años, en los cuales el inquilino seguirá en posesión del bien, siendo el único afectado el propietario, quién a más de no percibir pago alguno por la renta de su inmueble, está imposibilitado de poder arrendarlo a un tercero.
¿Y cómo intentar resolver esta problemática en la práctica?
No está de más que previo al aceptar a un inquilino, investigar quién es; revisando los antecedentes judiciales, solicitando referencias comerciales/personales e incluso sustentos de solvencia económica.
Pero más allá que se haga este análisis preliminar, esto no constituye una garantía, puesto que la situación económica del inquilino puede cambiar o sencillamente su voluntad sea la de no pagar, por lo que asesorarse jurídicamente en la instrumentación del negocio es un detalle a tener en cuenta.
Una primera recomendación al momento de estructurar el contrato, sería sin duda someter las controversias a un centro de Arbitraje y Mediación a través de la cláusula correspondiente. Recordemos que el Arbitraje y Mediación es un método alternativo de solución de conflictos, siendo el inquilinato una materia que puede ser sometida a esta jurisdicción (en lo relacionado al contrato que suscriban las partes).
Sometiendo los conflictos por este medio, se agilizará el tiempo para que la justicia declare el incumplimiento del contrato y la terminación del mismo, sin embargo, en caso de no acatarse el laudo arbitral, tendremos que acudir a la justicia ordinaria para qué a través del proceso de ejecución, se logre el desalojo a través de la fuerza pública.
Ya en cuanto a la estructuración del contrato, a más de las cláusulas esenciales; establecer medios de coerción, como multas o garantías personales (garante o fiador) también puede ayudar.
Pero más allá de cómo se estructure el contrato (obviando la existencia de un convenio arbitral), el proceso en la práctica sigue conllevando desafíos.
Si bien las controversias sobre inquilinato las conoce un Juez de lo Civil a través de un proceso sumario, el COGEP prevé también la facultad de cobrar canones de arrendamientos vencidos mediante el proceso monitorio, siempre que el arrendatario este en uso del bien y que la deuda no supere los 50 SBU.
Este proceso monitorio pretende ser más expedito en miras de cobrar una deuda, el cual (previo prueba que sustente la obligación de dinero, líquida, exigible y de plazo vencido), permite obtener mandamiento de ejecución directo, en el supuesto que deudor no conteste, o en su defecto no puede sustentar el pago de la obligación, pero siempre y cuando no exista oposición fundada, en cuyo caso se transformaría a un proceso sumario que sería resuelto por el mismo Juez.
Hoy por hoy, el Juez que conoce la causa por vía monitoria no tiene competencia para declarar la terminación del contrato y derivado de aquello el desalojo, por lo que el propietario del bien deberá acudir a la vía sumaria para dar por terminada la relación contractual.
¿Pero no sería más práctico (a petición del arrendador) que el efecto directo de un mandamiento de ejecución en contra del arrendatario conlleve también la terminación del contrato y por ende la orden de desalojo del bien, al quedar evidenciado que se ha incurrido en la causal a) del artículo 30 de la Ley de Inquilinato?
Bajo esta premisa se evitaría que el arrendador tenga que activar otro proceso para lograr el desalojo del inquilino o acudir directamente a una vía sumaria que puede conllevar un tiempo más largo, aliviando así de alguna manera la carga procesal. El principio de especialidad de los Jueces no se atentaría, al ser quienes son competentes para manejar ambos procesos, ni mucho menos el derecho a la defensa del demandado, quién en caso de no estar de acuerdo podría oponerse y la causa se ventilaría en vía sumaria.
Sin ir más lejos, otro punto controversial lo encontramos también dentro de la causal prevista en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato (desahucio por transferencia de dominio), donde a pesar que la norma establece que el contrato de arrendamiento termina con la notificación de desahucio (siempre que se realice dentro de los 30 días de inscrita la transferencia de dominio, entre otros requisitos); en caso que el inquilino no restituya la propiedad dentro de los tres meses posteriores previstos en la Ley, el arrendador deberá solicitar primero la ratificación de terminación del contrato y el desalojo mediante un proceso sumario, para posteriormente poder ejecutar la sentencia por la vía de ejecución.
Ante esta ambigüedad de la norma, la Corte Nacional de Justicia ha emitido ya criterios, que aunque de carácter no vinculante, absuelven consultas en el siguiente sentido: “En los casos de desahucio previstos en los Arts. 30 letra h) y 31 de la Ley de Inquilinato, practicado el desahucio, se produce la terminación del contrato de arrendamiento por mandato legal, y para la desocupación del local arrendado no se requiere seguir un proceso sumario, sino el proceso de ejecución previsto en el COGEP.”[1]
Criterio que se ratifica con otro emitido en el año 2021, que resuelve: “En relación al primer punto de la consulta, la terminación del contrato de arrendamiento por transferencia de dominio se produce automáticamente, y de existir oposición, que solo podría ser cuando la notificación está fuera de plazo o de que el contrato de arrendamiento se celebró por escritura pública, la o el juez dispondrá la desocupación, sin necesidad de otro procedimiento.”[2]
Aunque la Corte Nacional de Justicia ha emitido criterios al respecto, al ser de carácter no vinculantes no es obligación de nuestros jueces acatar, y más aún cuando dentro del artículo 363 del COGEP no consta como título de ejecución el acta de diligencia notarial, ni tampoco hay una norma expresa que otorgue la calidad de título de ejecución a este instrumento.
En la mayoría de casos, ante un inquilino moroso, los propietarios a más de cobrar los valores adeudados, lo que buscan es terminar el contrato y recuperar lo más pronto la posesión de su propiedad, por lo cual, considerar una reforma legal en este sentido preponderaría los principios de celeridad y probidad previstos en el Código Orgánico de la Función Judicial.
En vista de lo expuesto, se torna necesario poner sobre la mesa el efectuar reformas legales, tanto a la Ley de Inquilinato como al COGEP, en miras de incorporar al proceso monitorio como otra vía de controversias en el ámbito de inquilinato, darle también el efecto de la terminación de contrato y desalojo automático en caso que se emita mandamiento de ejecución en contra del arrendatario, e indispensable otorgar el carácter de título de ejecución al acta de diligencia notarial de desahucio para los casos por transferencia de dominio, lo cual ha sido avalado ya por la Corte Nacional de Justicia.
Los conflictos entre arrendadores e inquilinos son materia recurrente en nuestro país y es necesario que el sistema evolucione conforme la realidad, en busca que se adecué al crecimiento de la sociedad; y si bien una reforma como la planteada tal vez no sea una solución mágica que resuelva la carga procesal que maneja la administración de justicia, de alguna manera podría agilitar la resolución de controversias en este ámbito y volverlo más eficaz.
[1] Oficio 310-P-CNJ-2019; Corte Nacional de Justicia; Desahucio- desocupación del bien inmueble arrendado requiere seguir un proceso de ejecución, 12 de abril de 2019.
[2] Oficio 0120-AJ-P-CNJ-2021; Corte Nacional de Justicia; Terminación del contrato de arrendamiento por transferencia de dominio-legitimado activo, 25 de enero de 2021.